Das Allgäu zieht seit Jahren Menschen an, die dem urbanen Druck entfliehen wollen, ohne auf Infrastruktur zu verzichten. Berge, Seen, eine vergleichsweise intakte Natur und gut ausgebaute Verbindungen nach München oder Stuttgart machen die Region attraktiv. Doch diese Nachfrage hat ihren Preis. Wer ernsthaft mit dem Kauf einer Immobilie im Allgäu liebäugelt, sollte die Zahlen kennen, bevor er in Besichtigungen investiert.
Preisniveau: Wo das Allgäu heute steht
Für Bestandswohnungen in mittlerer Lage liegen die Quadratmeterpreise in Kempten derzeit zwischen 3.200 und 4.100 Euro. In Oberstdorf, Immenstadt oder rund um den Bodensee werden für Eigentumswohnungen regelmäßig 4.500 bis 6.500 Euro pro Quadratmeter aufgerufen. Besonders gefragte Lagen am Alpsee oder in Fischachtal-Nähe kratzen bei Neubauten an der 7.000-Euro-Marke. Einfamilienhäuser starten im Unterallgäu selten unter 450.000 Euro, gut erhaltene Objekte in Alleinlage kosten schnell 700.000 Euro und mehr.
Zum Vergleich: 2018 lagen die Quadratmeterpreise für Bestandswohnungen in Kempten noch bei rund 2.400 Euro. Das entspricht einem Anstieg von fast 60 Prozent in sechs Jahren. Zwar haben die Zinswende 2022 und die allgemeine Kaufzurückhaltung für eine gewisse Abkühlung gesorgt, von einem echten Preisrückgang kann in den touristisch geprägten Teilen des Allgäus aber keine Rede sein.
Regionale Unterschiede sind erheblich
Das Allgäu ist keine homogene Region. Wer pauschal nach „günstigen Alternativen“ sucht, findet sie nur dann, wenn er bereit ist, genauer hinzuschauen und Kompromisse bei Lage oder Anbindung einzugehen.
- Kempten: Größte Stadt der Region, höhere Dichte, gemischtes Preisniveau, gute Infrastruktur. Für Eigennutzer oft pragmatischer als die Tourismusdestinationen.
- Memmingen: Deutlich günstigere Preise als der Alpenrand, Quadratmeterpreise für Bestandswohnungen ab 2.500 Euro realistisch, Flughafen sorgt für Pendlerinteresse.
- Lindau und Bodenseeraum: Stark vom Tourismus und von Grenzgängern beeinflusst. Hochpreisig, Angebot knapp.
- Ostallgäu rund um Füssen: Königsschlösser-Effekt. Hohe Ferienimmobiliennachfrage drückt Preise für Einheimische nach oben.
- Oberallgäu, kleinere Gemeinden: Hier gibt es noch Preispotenzial unter 3.000 Euro pro Quadratmeter, allerdings oft bei sanierungsbedürftigen Objekten.
Was die Preise im Allgäu antreibt
Drei Faktoren überlagern sich im Allgäu besonders deutlich. Erstens die anhaltende Zuwanderung aus Großstädten: Familien aus München kaufen im Allgäu Objekte, bei denen sie das Münchner Preisniveau als Referenz mitbringen. Das verschiebt die lokale Nachfragekurve erheblich. Zweitens der Ferienimmobilienmarkt: In Gemeinden mit Tourismusfokus konkurrieren Kapitalanleger und Ferienhausinteressenten direkt mit Eigennutzern. Drittens das knappe Bauland: Die Topographie und Naturschutzauflagen begrenzen die Neubauentwicklung strukturell.
Wer sich einen Überblick über aktuelle Immobilienpreise in verschiedenen Teilregionen des Allgäus verschaffen möchte, findet bei lokalen Anbietern oft deutlich detailliertere Daten als auf den großen überregionalen Portalen, die Angebote häufig erst mit Verzögerung erfassen.
Hinzu kommt die Zinsentwicklung der vergangenen zwei Jahre. Mit Bauzinsen zwischen 3,8 und 4,5 Prozent für zehnjährige Bindung hat sich die monatliche Belastung bei gleichem Kaufpreis gegenüber 2021 fast verdoppelt. Das hat Kaufinteressenten aus dem Markt gedrängt, aber die Angebotspreise nur moderat korrigiert, weil viele Verkäufer abwarten und nicht unter Druck verkaufen müssen.
Typische Fehler beim Kauf im Allgäu
Ein verbreiteter Irrtum ist die Annahme, ein sanierungsbedürftiges Objekt für 3.200 Euro pro Quadratmeter sei günstiger als ein modernisiertes für 4.500 Euro. Wer ältere Bausubstanz kauft, die vor 1980 errichtet wurde, sollte vorab ein Sanierungsgutachten einholen. Neue Dämmvorschriften, Heizungsanforderungen nach dem Gebäudeenergiegesetz und marode Leitungen können schnell 150.000 bis 250.000 Euro Mehrkosten bedeuten. Gerechnet auf den Quadratmeter ergibt sich dann oft kein echtes Schnäppchen mehr.
Ein zweiter Fehler betrifft die Nebenkosten. In Bayern beträgt die Grunderwerbsteuer 3,5 Prozent. Dazu kommen Notarkosten von rund 1,5 Prozent und, falls ein Makler eingebunden ist, eine Provision von üblicherweise 3,57 Prozent inklusive Mehrwertsteuer, die je nach Vereinbarung vollständig vom Käufer getragen wird. Bei einem Kaufpreis von 550.000 Euro summieren sich die Nebenkosten damit auf über 47.000 Euro, die vorab liquide verfügbar sein müssen.
Worauf bei der Lageprüfung zu achten ist
Im Allgäu spielen Hanglagen, Beschattungszeiten im Winter und Lärmbelastung durch Wintersport oder Tourismusverkehr eine größere Rolle als in städtischen Lagen. Wer ein Objekt im Frühjahr besichtigt, wenn die Tagesstunden lang und die Wege frei sind, bekommt möglicherweise ein verzerrtes Bild. Ein Besuch im Dezember oder Januar lohnt sich für alle, die dauerhaft dort wohnen wollen und nicht nur Feriennutzung anstreben.
Mieten als Alternative: Der Markt ist eng
Wer im Allgäu nicht kaufen kann oder will, findet auch auf dem Mietmarkt wenig Entspannung. In Kempten liegen die Angebotsmieten für eine 80-Quadratmeter-Wohnung in mittlerer Lage zwischen 12 und 15 Euro kalt pro Quadratmeter. In Tourismusgemeinden, wo Vermieter zwischen Ferienvermietung und Dauermiete abwägen, ist das Angebot strukturell knapp. Wer als Familie mit festem Arbeitsplatz eine langfristige Mietwohnung sucht, konkurriert mit Saisonkräften, Pendlern und gelegentlich mit Unternehmen, die Wohnungen für Mitarbeitende anmieten.
Neubauprojekte, die das Angebot entlasten könnten, entstehen zwar vereinzelt, aber langsam. Kommunen wie Sonthofen oder Marktoberdorf versuchen mit Einheimischenmodellen gegenzusteuern, bei denen Bauland bevorzugt an ortsansässige Familien vergeben wird. Die Wirkung dieser Instrumente ist messbar, reicht aber nicht aus, um die strukturelle Angebotsknappheit aufzulösen.
Fazit: Kaufen im Allgäu erfordert Vorbereitung
Der Immobilienmarkt im Allgäu bleibt trotz der Zinswende ein Verkäufermarkt in den attraktiven Lagen. Wer kaufen will, braucht eine klare Budgetplanung inklusive aller Nebenkosten, ein realistisches Bild der Sanierungsrisiken und idealerweise lokale Marktkenntnisse, die über Portalangebote hinausgehen. Wer flexibel bei der Gemeindewahl ist und Memmingen, das Unterallgäu oder kleine Ortschaften abseits der Tourismusachse in Betracht zieht, findet noch Objekte mit vertretbarem Preis-Leistungs-Verhältnis. Wer hingegen zwingend auf Oberstdorf, Lindau oder die Königswinkel-Region fokussiert ist, muss entweder tiefes Budget mitbringen oder auf den nächsten Preisrutsch warten, der bisher ausgeblieben ist.
