Der Traum von der eigenen Wohnung oder dem eigenen Haus ist für viele Menschen in Deutschland an eine Frage geknüpft: Wie finanziere ich das? Zwischen Eigenkapitalquote, Sollzins und Beleihungsauslauf verlieren selbst gut informierte Käufer schnell den Überblick. Dabei folgt eine solide Immobilienfinanzierung einigen klaren Grundprinzipien, die sich gut verstehen und anwenden lassen.
Eigenkapital: Die wichtigste Grundlage
Wer eine Immobilie kaufen will, sollte mindestens 20 Prozent des Kaufpreises aus eigenen Mitteln einbringen. Bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro sind das 80.000 Euro. Dazu kommen die Kaufnebenkosten, die je nach Bundesland zwischen 9 und 15 Prozent des Kaufpreises ausmachen. Sie setzen sich zusammen aus Grunderwerbsteuer, Notarkosten und, sofern ein Makler involviert ist, der Maklerprovision. Wer diese Kosten komplett aus dem Kredit finanzieren will, zahlt deutlich mehr Zinsen und hat bei der Bank schlechtere Karten.
Ein höherer Eigenkapitalanteil verbessert den sogenannten Beleihungsauslauf, also das Verhältnis zwischen Darlehensbetrag und Immobilienwert. Je niedriger dieser Wert, desto günstiger ist in der Regel der Zinssatz, den die Bank anbietet. Ein Unterschied von 0,3 bis 0,5 Prozentpunkten beim Zinssatz klingt klein, macht aber über 20 Jahre bei einem Darlehen von 300.000 Euro einen fünfstelligen Betrag aus.
Zinsbindung und Tilgung richtig wählen
Die Zinsbindungsfrist legt fest, wie lange der vereinbarte Zinssatz gilt. Üblich sind 10, 15 oder 20 Jahre. Wer auf Sicherheit setzt, wählt eine lange Zinsbindung, zahlt dafür aber oft einen Aufschlag. In einem Niedrigzinsumfeld macht eine lange Bindung Sinn. Steigen die Zinsen hingegen weiter, ist man mit 20 Jahren Zinsbindung gut abgesichert. Nach Ablauf der Zinsbindung, spätestens nach 10 Jahren, hat der Kreditnehmer übrigens ein gesetzliches Sonderkündigungsrecht nach § 489 BGB.
Die Tilgung sollte mindestens 2 Prozent pro Jahr betragen. Wer mit 1 Prozent tilgt, zahlt bei gleichbleibendem Zinsniveau sehr lange zurück. Mit 2 Prozent Anfangstilgung und einem Zinssatz von 3,5 Prozent auf ein Darlehen von 300.000 Euro dauert die Rückzahlung noch rund 30 Jahre. Wer sich 3 Prozent Tilgung leisten kann, kommt deutlich schneller aus der Schuld heraus.
Was Banken bei der Kreditprüfung bewerten
Kreditinstitute prüfen vor der Zusage mehrere Faktoren. Neben dem Eigenkapital und dem Beleihungsauslauf spielen das Einkommen, die Beschäftigungssituation und die Schufa-Auskunft eine zentrale Rolle. Selbstständige haben es dabei oft schwerer als Angestellte, weil Banken beim Einkommen Schwankungen einkalkulieren und in der Regel mehrere Jahre Steuerbescheide verlangen.
Die monatliche Kreditrate sollte nicht mehr als 35 Prozent des Nettohaushaltseinkommens betragen, so die Faustregel vieler Berater. Verdient ein Haushalt netto 4.500 Euro im Monat, sind das 1.575 Euro maximale monatliche Belastung. Wer ohnehin hohe Fixkosten hat, sollte den Puffer eher enger ansetzen. Beim Vergleich von Angeboten hilft es, nicht nur auf den Nominalzins, sondern auf den effektiven Jahreszins zu schauen, der auch Bearbeitungsgebühren und andere Kosten einschließt.
Förderungen nicht vergessen
Viele Käufer verschenken bares Geld, weil sie staatliche Förderungen nicht in Anspruch nehmen. Die KfW-Bank bietet verschiedene Programme für den Ersterwerb, energieeffizientes Bauen und Sanieren an. Zinsen und Konditionen variieren je nach Programm stark. Daneben gibt es Förderungen auf Landesebene, die in manchen Bundesländern besonders attraktiv sind. Wer ein besonders energieeffizientes Gebäude erwirbt oder baut, kann teils Kredite mit deutlichen Zinsverbilligungen und Tilgungszuschüssen erhalten.
Die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht stellt auf ihrer Website allgemeine Informationen zu regulierten Kreditgebern und zur Wohnimmobilienkreditrichtlinie bereit. Es lohnt sich, dort nachzulesen, welche Pflichten Banken im Beratungsprozess haben.
Vergleichen lohnt sich immer
Wer nur zu seiner Hausbank geht, vergibt oft Chancen. Der Markt für Baufinanzierungen ist wettbewerbsintensiv, und die Unterschiede zwischen Angeboten sind real. Ein unabhängiger Vergleich, zum Beispiel über spezialisierte Vermittler, kann helfen, das passende Darlehen zu finden. Anbieter wie Baufinanzierung bieten eine strukturierte Übersicht über Konditionen und ermöglichen es, Angebote direkt gegenüberzustellen, ohne sich sofort auf ein Institut festlegen zu müssen. Wer mehrere Angebote einholt, verhandelt außerdem von einer stärkeren Position aus.
Wichtig ist dabei, dass jede Kreditanfrage als sogenannte Konditionenanfrage, nicht als Kreditanfrage, gestellt wird. Nur letztere hinterlässt einen Eintrag in der Schufa, der das Rating kurzfristig verschlechtern kann.
Sondertilgung und Flexibilität einplanen
Ein oft unterschätztes Element ist das Recht auf Sondertilgungen. Viele Darlehensverträge erlauben jährliche Sondertilgungen von 5 bis 10 Prozent der ursprünglichen Darlehenssumme. Wer diese Möglichkeit nutzt, spart erheblich an Zinskosten und verkürzt die Laufzeit. Bei einem Darlehen von 300.000 Euro und 5 Prozent Sondertilgungsrecht können pro Jahr bis zu 15.000 Euro zusätzlich getilgt werden.
Wer auf Nummer sicher gehen will, sollte außerdem einen finanziellen Puffer einplanen, der mindestens drei Nettomonatsgehälter umfasst. Reparaturen, Jobwechsel oder unvorhergesehene Ausgaben können sonst schnell zu einem Problem werden, wenn das Konto durch die Kreditrate ohnehin eng kalkuliert ist.
Den Überblick behalten
Laut Statistisches Bundesamt sind die Immobilienpreise in deutschen Großstädten zwischen 2010 und 2022 um teils mehr als 100 Prozent gestiegen. Seit 2022 gibt es eine Korrektur, doch in vielen Lagen bleibt der Kauf eine finanzielle Herausforderung. Wer sich gut vorbereitet, Eigenkapital aufgebaut hat und Angebote systematisch vergleicht, kann diese Herausforderung aber meistern.
Eine Immobilienfinanzierung ist kein Sprint, sondern ein Langstreckenprojekt. Wer die wesentlichen Stellschrauben kennt, eigenes Kapital mitbringt, Förderungen nutzt und die Konditionen vergleicht, ist gut aufgestellt. Ein kühler Kopf und eine realistische Kalkulation sind dabei die besten Werkzeuge.