Der Sommer 2021 hat es vorgeführt, der Sommer 2023 bestätigt: Extremwetter ist kein seltenes Ereignis mehr. Ahrweiler, aber auch Duisburg oder Berlin zeigen, wie schnell Keller volllaufen, Fassaden Schaden nehmen und ganze Straßenzüge unbewohnbar werden. Wer eine Immobilie besitzt oder kauft, kommt an der Frage nicht vorbei, wie das Gebäude auf veränderte klimatische Bedingungen reagiert. Und die Antwort auf diese Frage beeinflusst zunehmend auch den Wert der Immobilie.
Warum Bestandsgebäude besonders gefährdet sind
Rund 70 Prozent des deutschen Gebäudebestands wurde vor 1990 errichtet. Viele dieser Häuser sind weder für anhaltende Hitzephasen noch für Starkregen in der Intensität ausgelegt, die Klimamodelle für die kommenden Jahrzehnte prognostizieren. Flachdächer ohne ausreichende Drainage, Keller ohne Rückstausicherung, dunkle Außenfassaden, fehlende Verschattung: Das sind keine Kleinigkeiten, sondern strukturelle Schwachstellen.
Hinzu kommt, dass Versicherungen reagieren. Der Gesamtverband der Deutschen Versicherungswirtschaft verzeichnete allein 2021 Elementarschäden von über 12 Milliarden Euro. Wer in einem als risikobehaftet eingestuften Gebiet wohnt und sein Haus nicht angepasst hat, zahlt höhere Prämien oder bekommt gar keine Elementarschadenversicherung mehr. Das ist keine abstrakte Zukunftsprognose, sondern passiert gerade.
Schutz vor Hitze: Mehr als eine Frage des Komforts
Hitzewellen fordern Menschenleben. Der Sommer 2022 hat in Deutschland nach Schätzungen des Robert Koch-Instituts rund 4.500 hitzebedingte Todesfälle verursacht. Besonders betroffen: Gebäude mit hohem Glasanteil, Flachdachhäuser aus den 1970ern, dunkle Satteldächer ohne Dämmung. Der erste Schritt ist eine thermische Gebäudeanalyse, die zeigt, wo Wärme eindringt und wo sie sich staut.
Konkrete Maßnahmen mit hoher Wirkung:
- Außenverschattung: Außenjalousien und Raffstores reduzieren den Wärmeeintrag um bis zu 75 Prozent gegenüber innenliegenden Vorhängen.
- Dachbegrünung: Ein extensiv begrüntes Flachdach kann die Oberflächentemperatur im Sommer um bis zu 40 Grad Celsius senken.
- Helle Fassadenfarben: Reflektierende Außenputze mit hohem Albedo-Wert verringern die Aufheizung messbar, ohne bauliche Eingriffe zu erfordern.
- Nachtlüftungskonzepte: Automatisierte Fensterlüftung zwischen 23 und 6 Uhr kühlt das Gebäude passiv, ohne Klimaanlage.
Eine Klimaanlage ist selten die beste Antwort. Sie verbraucht Energie, erhöht die Außentemperatur in städtischen Räumen weiter und kostet im Betrieb dauerhaft Geld. Passive Systeme amortisieren sich schneller und belasten das lokale Mikroklima nicht.
Starkregen und Überflutung: Wann der Keller kein Hobby mehr ist
In Deutschland fallen laut Deutschem Wetterdienst heute bei Starkregenereignissen bis zu 50 Prozent mehr Niederschlag als noch vor 40 Jahren. Gleichzeitig sind viele städtische Kanalisationen auf Regenmengen von 15 bis 30 Litern pro Quadratmeter und Stunde ausgelegt. Fallen 60 oder 80 Liter, läuft das System rückwärts. Wer keine Rückstausicherung hat, hat Abwasser im Keller.
Rückstauklappen kosten in der Handwerkerinstallation 800 bis 2.500 Euro, je nach Leitungsgeometrie. Das klingt nach viel, ist aber ein Bruchteil eines typischen Kellerschadens. Dazu kommt die Frage der Flächenversiegelung: Jeder Quadratmeter Pflaster oder Asphalt auf dem eigenen Grundstück, den man entsiegeln und durch wasserdurchlässige Materialien ersetzen kann, verringert den Abfluss bei Starkregen. Schotterrasen oder Rasengittersteine leiten das Wasser in den Boden statt in die Kanalisation.
Regenwasserretention im eigenen Garten ist dabei nicht nur ökologisch sinnvoll, sondern in einigen Kommunen bereits Pflicht bei Neubauten. Wer eine Zisterne für Grauwasser nachrüstet, spart zusätzlich Trinkwasser für die Gartenbewässerung, in der Regel 40 bis 60 Kubikmeter pro Jahr bei einem mittelgroßen Einfamilienhaus.
Der Markt reagiert: Klimarisiko beeinflusst Immobilienwerte
Dass Klimarisiken den Kaufpreis von Immobilien beeinflussen, ist auf dem US-Markt seit Jahren empirisch belegt. In Deutschland ist diese Entwicklung jünger, aber nachweisbar. Liegenschaften in hochwassergefährdeten Gebieten haben laut einer Studie des Instituts der deutschen Wirtschaft aus 2023 in den vergangenen fünf Jahren deutlich geringere Preissteigerungen erfahren als vergleichbare Objekte in nicht gefährdeten Lagen. In manchen Regionen haben sie real an Wert verloren.
Das trifft nicht nur ländliche Lagen. Auch in Städten wie Köln, Hamburg oder dem Ruhrgebiet gibt es Quartiere mit erhöhtem Überflutungsrisiko. Wer im Ruhrgebiet kauft oder verkauft, sollte das Thema kennen: Anbieter wie Immobilien Oberhausen kennen die lokalen Lagen und können einschätzen, welche Mikrostandorte klimatisch besser oder schlechter gestellt sind. Eine seriöse Lageeinschätzung gehört heute zur Kaufentscheidung.
Banken fangen ebenfalls an, Klimarisiken in Kreditentscheidungen einzupreisen. Die Europäische Zentralbank hat 2022 Stresstests zu physischen Klimarisiken bei europäischen Banken durchgeführt. Die Richtung ist klar: Immobilien mit schlechtem Klimaprofil werden künftig schwerer zu finanzieren sein.
Förderungen nutzen: Was Bund und Länder zahlen
Die gute Nachricht: Ein erheblicher Teil der Anpassungsmaßnahmen ist förderfähig. Die KfW bietet über das Programm „Klimafreundlicher Neubau“ und die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) Zuschüsse und zinsgünstige Kredite. Für Bestandssanierungen gilt insbesondere die BEG-Einzelmaßnahme, die zum Beispiel Dachbegrünung und Außenverschattung mit bis zu 15 Prozent Zuschuss fördert, wenn ein Energieberater eingebunden ist.
Auf Landesebene gibt es zusätzliche Programme. Bayern etwa fördert über das Bayerische Staatsministerium für Wohnen Regenwassermanagement-Maßnahmen. NRW hat eigene Fördertöpfe für die Entsiegelung von Privatgrundstücken. Wer sich über seinen zuständigen Kreis oder die kommunale Klimaschutzleitstelle informiert, findet oft kurzfristig verfügbare Mittel, die kaum abgerufen werden.
Priorisierung: Womit anfangen?
Nicht jede Maßnahme ist für jedes Gebäude gleich dringend. Eine sinnvolle Reihenfolge:
- Erstens: Rückstausicherung prüfen und nachrüsten, falls nicht vorhanden. Geringes Investment, hohe Schadensvermeidung.
- Zweitens: Außenverschattung nachrüsten, besonders bei Süd- und Westfassaden. Spürbare Wirkung im nächsten Sommer.
- Drittens: Versiegelung auf dem Grundstück reduzieren, Retentionsflächen schaffen.
- Viertens: Energieberatung beauftragen und Sanierungsfahrplan erstellen lassen. Das ist seit 2024 auch Pflicht beim Verkauf unter bestimmten Bedingungen.
- Fünftens: Dachbegrünung oder Photovoltaik, je nach statischer Eignung des Dachs und lokalem Förderprogramm.
Klimaanpassung ist kein Luxusprojekt für besonders engagierte Eigentümer. Sie ist absehbar eine Bedingung dafür, dass eine Immobilie versicherbar, finanzierbar und verkäuflich bleibt. Wer jetzt handelt, hat mehr Zeit, Förderungen zu nutzen und Handwerker ohne Aufpreis zu bekommen. Wer wartet, zahlt mehr und hat weniger Auswahl.
Lena Vogt schreibt für wohnen-urban.de über Stadtentwicklung, nachhaltiges Bauen und Wohnmarkttrends.
