Die meisten Mieter schließen in Deutschland ein unbefristetes Mietverhältnis mit ihrem Vermieter ab. Doch es gibt auch die Möglichkeit, einen befristeten Mietvertrag zu nutzen. Dabei ist es wichtig, dass Sie sich zuerst einen Überblick über die Gesetzeslage verschaffen und genau prüfen, ob ein befristeter Mietvertrag tatsächlich die richtige Lösung für Sie ist.
Das Wohnen auf Zeit hat sich verändert
Schaut man auf den Wohnungsmarkt, dann lässt sich dort ein stetiger Wandel erkennen. Besonders für die Vermietung wurden neue Regularien geschaffen, die dafür sorgen, dass der Mieter aber auch der Vermieter mehr Rechte und gleichzeitig Pflichten bekommt.
Diese neuen Reformen, die in den letzten Jahren angestoßen wurden, sollen das Mieten und Vermieten vereinfachen. Und zwar in dem Sinne, dass durch die klare Gesetzeslage keine Ungereimtheiten entstehen können und keine Fehler beziehungsweise absichtliche Schritte getan werden, die am Ende zu Missverständnissen oder vielleicht auch zu Klagen führen.
Auch im Bereich der befristeten Mietverträge gab es etliche Änderungen in den letzten Jahren. Im Jahr 2001 wurde beispielsweise mit der Mietrechtsreform der sogenannte “Qualitative Zeitvertrag” neu eingeführt. Für den Vermieter bedeutet das im Umkehrschluss. dass der befristete Mietvertrag nur dann vollständig gültig ist, wenn der Befristungsgrund bei Vertragsabschluss gesetzeskonform ist. Die Befristung muss also begründet werden und sie muss mit dem gesetzlichen Regeln übereinstimmen. Ist das nicht der Fall, wird aus dem befristeten Mietvertrag ein unbefristeter Mietvertrag.
Die gesetzlichen Befristungsgründe
Sie werden bei einem befristeten Mietvertrag immer vom Vermieter einen Grund angezeigt bekommen, warum die Befristung entsprechend vorgenommen wurde. Das ist laut § 575 des Bürgerlichen Besetzbuches vorgeschrieben. So ist für die Befristung unter anderem ein Eigenbedarf, eine Instanzsetzung, ein Umbau oder ein Betriebsbedarf möglich. Nur wenn einer dieser Befristungsgründe angegeben wird, ist der Mietvertrag auf Zeit gültig. Ist das nicht der Fall, wird aus dem Mietvertrag ein unbefristeter Mietvertrag.
Welcher Zeitraum muss bei der Befristung angegeben werden?
Der Gesetzgeber schreibt vor, dass es keinen festen Zeitraum für die Befristung gibt. Es gibt also keine festen Zeitfenster, die hier im Gesetz geregelt sind. Vermieter und Mieter können deshalb individuell bestimmen, in welchem Zeitraum die Befristung gilt. Ob das 2 Jahre,10 Jahre oder 20 Jahre sind, ist hierbei völlig irrelevant. Es gibt weder eine Höchstgrenze noch ein Minimum. Der befristete Mietvertrag endet immer mit der vereinbarten Zeitdauer. Es muss keine zusätzliche Kündigung ausgesprochen werden.
Welche Möglichkeiten gibt es, wenn der Mietvertrag doch verlängert werden soll?
Kommt es zu der Situation, dass der Mieter nach Ablauf des befristeten Mietvertrages doch nicht ausziehen möchte, muss geschaut werden, wie die Situation geregelt wird. Denn es gibt die Möglichkeit, dass der Mieter den Auszug hinauszögert oder dass er von seinem Recht Gebrauch macht und das befristete Mietverhältnis auf ein unbefristetes Mietverhältnis ändert.
Der Vermieter muss an dieser Stelle besonders aufmerksam sein, damit er von seinem befristeten Mietvertrag nicht abrücken muss. § 575 im Bürgerlichen Gesetzbuch schreibt zum Beispiel vor, dass der Mieter immer das Recht hat, frühestens vier Monate vor dem Ende des Vertrages eine Auskunft bezüglich des Status der aktuellen Befristung einzuholen. Der Vermieter ist dann verpflichtet, diese Information innerhalb von einem Monat zur Verfügung zu stellen. Er muss darin angeben, ob die Befristung Bestand hat oder ob sie eventuell geändert werden kann.
Wenn sich der Vermieter nicht meldet, kann der Mieter die Dauer verlängern. Und zwar immer um die Zeitspanne, die der Vermieter gebraucht hat, um eine Antwort zu senden. Die Antwort muss ebenso wie die Anfrage in schriftlicher Form erfolgen. Antwortet der Vermieter fristgerecht und bleibt er bei seiner Befristung, dann muss der Mieter auch ausziehen. Denn dann gibt es ein Ende des Mietverhältnis zum vorher ausgehandelten Zeitpunkt.
Die Vor- und Nachteile bei einem Zeitmietvertrag
In den meisten Fällen werden unbefristete Mietverhältnisse abgeschlossen. Der Vorteil einer Befristung liegt jedoch unter anderem darin, dass für den Vermieter eine bessere Planungssicherheit besteht. Besonders in Bezug auf Sanierungen, Renovierungen aber auch Eigenbedarf ist es durchaus sinnvoll, für die Vermietung feste Zeiträume zu bestimmen.
Ebenso besteht für den Vermieter der Vorteil, dass er während des Mietvertrages keine Bedenken haben muss, dass eine Kündigung erfolgt. Denn das ist durch den Mieter nicht möglich, da bei einem befristeten Mietvertrag keine dreimonatige Kündigungsfrist besteht. Es ist zwar ein Aufhebungsvertrag möglich, wenn beide Seiten dies wünschen. Der Mieter kann aber während der Befristung nicht einseitig kündigen.
So lassen sich viele Vorteile auf Seiten des Vermieters finden, der Nachteil der fehlenden vorzeitigen Kündigung ist jedoch dem Mieter zuzuordnen.
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