Da hat man eine Immobilie bei einem Immobilienmakler in München gefunden, gekauft und dann droht die Enteignung. Was viele Immobilienbesitzer nicht wissen, rechtlich gibt es die Möglichkeit der Enteignung in Deutschland. Das kann sich aus den Gesetzen der einzelnen Bundesländer ergeben oder aber auch aus dem Grundgesetz. Im Grundgesetz ergibt sich dieses aus dem Artikel 14 Absatz 3. Doch bis es zu einer Enteignung kommen kann, müssen eine Vielzahl an Voraussetzungen vom Staat erfüllt werden.
Die Enteignung durch den Staat
Grundsätzlich obliegt das Recht der Enteignung nur dem Staat. Und das auch nur in engen Grenzen. So setzt eine Enteignung von Immobilienbesitz voraus, dass diese Enteignung aus Gründen des Allgemeinwohl notwendig ist. Das kann beispielsweise der Fall sein, wenn dringend eine Straße oder eine kommunale Einrichtung gebaut werden muss. Doch die reine Erfordernis ist noch nicht ausreichend, dass eine Enteignung durch den Staat zulässig ist.
Alternative muss geprüft werden
So muss auch das Kriterium erfüllt sein, dass es keine Alternative zur Enteignung gibt. Das muss von der Behörde geprüft und auch nachgewiesen werden. Eine Alternative kann beispielsweise ein anderes Grundstück sein, was sich genauso anbietet für das Vorhaben.
Der Enteignungsantrag
Gibt es keine Alternative zu einer Enteignung, ist diese deshalb noch nicht zulässig. Vielmehr muss von der Behörde versucht werden, die Immobilie vom Eigentümer zu kaufen. Ist das nicht möglich, kann erst ein Enteignungsantrag nach Paragraf 104 Baugesetzbuch gestellt werden. Gestellt wird der Antrag bei der nächst höheren Aufsichtsbehörde.
Aufsichtsbehörde entscheidet über Antrag
Je nach Bundesland kann dass das Regierungs- oder Bezirksregierung sein. Entschieden wird ein Antrag auf Enteignung in einem aufwändigen Verfahren. So ist eine mündliche Verhandlung eine weitere Voraussetzung, bevor in einem Enteignungsantrag entschieden werden kann. Erfüllt der Enteignungsantrag alle Voraussetzungen und einigen sich die Parteien nicht, ergeht ein Enteignungsbeschluss. Einigen sich die Parteien, wird das Verfahren sofort beendet. in diesem Fall gibt es dann auch keine weiteren rechtliche Möglichkeiten mehr.
Wenn keine Einigung erfolgt
Ergeht ein Enteignungsbeschluss, ist dieser mit einer Rechtsbehelfsbelehrung versehen. Ist man als Immobilienbesitzer nicht mit der Entscheidung im Enteignungsbeschluss einverstanden, können Rechtsmittel eingelegt werden. Konkret ist das die Erhebung einer Klage vor dem Verwaltungsgericht. Wie alleine anhand dieser Ausführungen erkennbar ist, ist eine Enteignung nicht nur sehr komplex, sondern kann auch Jahre dauern. Das gilt besonders, wenn es zu einer Klage kommt. Zumal es hier dann mehrere Gerichtsinstanzen geben kann. Was dann die Verfahrensdauer deutlich verlängern kann.
Die Entschädigung bei der Enteignung
Kommt es zu einer Enteignung, so gibt es auch hier Voraussetzungen die erfüllt werden müssen. So muss sich die Behörde um einen Ersatz kümmern. Das kann eine finanzielle Entschädigung in Höhe vom Verkehrswert der Immobilie sein oder einer vergleichbaren Immobilie. In der Regel funktioniert dieses aber nur, wenn es um Grundbesitz wie eine Ackerfläche sich handelt. Bei einem Wohnhaus funktioniert das meist nicht. Was nicht zulässig ist bei einer Enteignung, wenn es zu keiner Entschädigung kommt. Noch ein Wort zur Höhe der Entschädigung: Maßgabe ist der Verkehrswert der Immobilie. Doch die Entschädigungssumme kann den Verkehrswert auch deutlich übersteigen, wenn sich die Parteien darauf einigen. Hier gibt es keine rechtlichen Grenzen.
