Das Bad gehört zu den Räumen, die in Mietwohnungen am häufigsten Streit verursachen. Schimmel hinter der Fuge, eine marode Badewanne, ein Duschablauf, der seit Jahren schlecht entwässert: Wer ist zuständig, wer zahlt, und wann darf der Vermieter überhaupt ins Bad? Diese Fragen stellen sich 2026 schärfer denn je, weil steigende Sanierungskosten und neue energetische Anforderungen den Druck auf beide Seiten erhöhen.
Was als Sanierung gilt und was nicht
Zunächst lohnt eine klare Unterscheidung. Eine Instandhaltung beseitigt bestehende Mängel und hält das Bad in dem Zustand, den es bei Mietbeginn hatte. Eine Modernisierung verbessert den Zustand dauerhaft, zum Beispiel durch den Einbau einer bodengleichen Dusche anstelle einer Wanne oder den Einsatz wassersparender Armaturen. Diese Grenze ist rechtlich entscheidend: Instandhaltung ist grundsätzlich Vermietersache, Modernisierungen hingegen müssen vom Vermieter angekündigt werden und berechtigen zur Mieterhöhung von bis zu acht Prozent der aufgewendeten Kosten pro Jahr.
Ein Beispiel aus der Praxis: Ein Vermieter tauscht eine durchgerostete Badewanne eins zu eins gegen eine neue aus. Das ist Instandhaltung, der Mieter hat keine Mieterhöhung zu befürchten. Wird die Wanne durch eine begehbare Dusche ersetzt, handelt es sich um eine Modernisierung. Dann gelten Ankündigungsfristen von mindestens drei Monaten vor Baubeginn.
Duldungspflicht: Was Mieter hinnehmen müssen
Mieter sind grundsätzlich verpflichtet, Maßnahmen zur Instandhaltung und zur energetischen Modernisierung zu dulden. Das regelt Paragraf 555a BGB. Wer die Handwerker nicht reinlässt oder Zugang dauerhaft verweigert, riskiert Abmahnungen und im Extremfall Schadensersatzforderungen.
Allerdings hat die Duldungspflicht Grenzen. Mieter können Maßnahmen verweigern, wenn sie eine unbillige Härte darstellen. Das kann bei sehr langen Bauzeiten der Fall sein, bei schwerer Erkrankung oder wenn der Mieter erst kurz vor dem ohnehin geplanten Auszug steht. Solche Einwände müssen schriftlich und fristgerecht eingereicht werden, in der Regel bis zum Ablauf des Monats, der auf die Ankündigung folgt.
Mietminderung während der Sanierung
Wer sein Bad über Wochen nicht nutzen kann, darf die Miete mindern. Wie hoch die Minderung ausfällt, hängt davon ab, wie stark die Nutzung beeinträchtigt ist. Gerichte haben in der Vergangenheit Werte zwischen 10 und 30 Prozent der Gesamtmiete als angemessen bewertet, wenn das Bad komplett nicht nutzbar war. Voraussetzung ist immer, dass der Mieter den Mangel oder die Beeinträchtigung dem Vermieter schriftlich anzeigt.
Kosten und Absprachen: Wer zahlt was
Die Kostenverteilung folgt dem Grundsatz: Vermieter tragen die Kosten für Instandhaltung und Modernisierung, Mieter zahlen ausschließlich Kleinreparaturen, sofern das im Mietvertrag wirksam geregelt ist. Kleinreparaturklauseln sind nur dann rechtsgültig, wenn sie einen konkreten Einzelbetrag nennen, meist zwischen 75 und 120 Euro, und eine jährliche Gesamtbelastung begrenzen. Fehlt eine dieser Angaben, ist die Klausel unwirksam.
Wer als Mieter selbst sanieren möchte, braucht die schriftliche Zustimmung des Vermieters. Das ist keine Seltenheit, vor allem bei längeren Mietverhältnissen und in Städten wie München, wo Vermieter froh sind, wenn Mieter einen Teil der Arbeit übernehmen. Wer in München ein komplexeres Projekt plant, findet bei einem spezialisierten Betrieb für Badsanierung München auch Unterstützung bei der Abstimmung mit Vermieter und Hausverwaltung. Wichtig ist dabei immer: Was genau gebaut wird, wer die Materialien stellt und was bei Auszug mit dem Einbau passiert, muss schriftlich geregelt sein.
Typischer Stolperstein: Ein Mieter legt auf eigene Kosten neue Fliesen, der Vermieter verlangt bei Auszug den Rückbau. Ohne klare Absprache bleibt der Mieter auf den Kosten sitzen. Eine einfache Vereinbarung, dass der Einbau beim Auszug im Wohnwert verbleibt oder angerechnet wird, schützt beide Seiten.
Energetische Anforderungen 2026
Seit dem Inkrafttreten der überarbeiteten Gebäudeenergievorschriften gelten für Badsanierungen in älteren Bestandsgebäuden verschärfte Anforderungen. Wer Warmwasserleitungen in unbeheizten Bereichen erneuert, muss diese dämmen. Neue Armaturen müssen bestimmte Durchflussmengen unterschreiten. Das betrifft Vermieter direkt, weil solche Maßnahmen bei einer Kernsanierung des Bades automatisch anfallen.
Für Mieter bedeutet das: Eine energetische Sanierung des Bades kann nicht allein mit dem Argument blockiert werden, man wolle keine Veränderungen. Solange die Ankündigungsfristen eingehalten wurden und die Maßnahme gesetzlich vorgeschrieben oder förderfähig ist, greift die Duldungspflicht uneingeschränkt.
Checkliste: Worauf beide Seiten achten sollten
- Vor der Sanierung: Zustand des Bades dokumentieren, Fotos mit Datum, gemeinsames Übergabeprotokoll aktualisieren.
- Ankündigung prüfen: Enthält das Schreiben des Vermieters Art, Umfang, voraussichtlichen Beginn und Dauer der Maßnahme?
- Modernisierung oder Instandhaltung: Im Zweifel beim Mieterverein oder einem Fachanwalt für Mietrecht nachfragen, bevor man unterschreibt oder widerspricht.
- Mietminderung vorbereiten: Beeinträchtigung sofort schriftlich anzeigen, keine stillschweigende Duldung.
- Eigene Umbauten: Schriftliche Genehmigung einholen, Vereinbarung zur Rückbaupflicht bei Auszug festhalten.
- Förderungen nutzen: KfW-Förderprogramme für altersgerechten Umbau gelten auch im Mietbereich, sofern Vermieter und Mieter gemeinsam beantragen.
Fazit: Klarheit schützt beide Seiten
Die häufigste Ursache für Rechtsstreitigkeiten rund ums Bad ist nicht Böswilligkeit, sondern fehlende Kommunikation. Vermieter kündigen zu spät an oder nicht in der richtigen Form. Mieter widersprechen pauschal, ohne konkrete Härtegründe zu benennen. Dabei lassen sich die meisten Konflikte durch ein frühzeitiges Gespräch und ein paar schriftlich fixierte Punkte vermeiden.
2026 kommen mit den verschärften Energievorschriften zusätzliche Pflichten auf Vermieter zu, die Sanierungen nicht länger aufschieben können. Wer als Mieter die Abläufe kennt, kann konstruktiv mitgestalten statt nur zu reagieren. Und wer als Vermieter transparent kommuniziert, spart sich im besten Fall Monate Verzögerung und teure Auseinandersetzungen vor dem Amtsgericht.
